Регистрация договора аренды

Одним из наиболее часто заключаемых договоров, связанных с передачей прав на недвижимое имущество, является договор аренды. Арендные правоотношения регулируются Гражданским кодексом РФ, федеральными законами РФ и иными нормативно-правовыми актами.

Аренда - соглашение, по которому собственник передает арендатору право пользования и исключительного владения, но не право собственности на объект, на определенное время при условии уплаты арендной платы.

Право аренды - право пользоваться и распоряжаться недвижимостью в течение ограниченного периода времени при условии внесения арендной платы.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

сдавать арендованное имущество в субаренду;
передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
отдавать арендные права в залог;
вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив

Наибольшее распространение на практике получили случаи заключения договоров субаренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Есть ряд особенностей договора субаренды. Например, такие как:

договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
по договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды;
по общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субъектами арендных отношений выступают с одной стороны арендодатель – тот, кто предоставляет имущество в аренду и с другой стороны арендатор – тот, кто принимает предоставленное имущество на праве аренды.

Арендные отношения между арендатором имущества и арендодателем начинаются с момента заключения договора аренды, который согласно законодательству РФ должен быть заключен в простой письменной форме и содержать существенные условия, такие как предмет договора, срок действия, порядок расчетов, права и обязанности сторон договора. Обязательным приложением к договору аренды является акт сдачи-приемки имущества.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, в случае если этот срок более года, то проводится регистрация долгосрочного договора аренды. Если же в договоре срок аренды не устанавливается, договор считается заключенным на неопределенный срок. По сроку действия договоры аренды подразделяются на заключаемые на срок до 1 года, на срок более одного года и заключаемые бессрочно.

Гражданский кодекс РФ устанавливает, что государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, является обязательной для договоров заключенных на срок более 1 года. Регистрация договора аренды нежилого помещения осуществляется Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) путем внесения записи в Единый Государственный Реестр Прав. Таким образом, лишь с момента государственной регистрации и внесения записи в ЕГРП договор аренды считается правомочным.

Особое внимание необходимо уделить аренде государственного или муниципального имущества.

Муниципальная собственность - имущество, находящееся в распоряжении, ведении муниципальных органов власти, местных органов управления.

Управлением объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы занимается Управление недвижимостью Департамента имущества города Москвы (далее ДИГМ). В задачи Управления недвижимости входит соблюдение интересов Москвы как субъекта РФ.

Процесс управления недвижимым имуществом города, передаваемым в пользование юридическим и физическим лицам, осуществляется путем подготовки распорядительных документов разного уровня: Департамента, Правительства и Мэра Москвы, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, а также выполнения поручений, распорядительных и нормативных актов руководящих органов города и Российской Федерации.

Заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения аукционов на право заключения этих договоров. Как известно, из любых правил есть исключения. И Законодательство РФ предусматривает ряд требований, при соблюдении которых заключение договоров аренды осуществляется без проведения аукционов. Необходимо отметить, что согласно ст. 17.1 Федерального закона от 8 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» образовательным учреждениям, некоторым формам некоммерческих организаций, государственным и муниципальным учреждениям, адвокатским, нотариальным и торгово-промышленным палатам дается право на заключение договоров аренды осуществляется без проведения аукционов.

Также заключение договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества возможно без проведения торгов на основании актов Президента РФ, решений Правительства РФ, в случае предоставления указанного имущества в виде государственной и муниципальной помощи в порядке, установленном главой 5 Закона о защите конкуренции; а также в виде имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Для проведения аукциона на право заключения договора аренды в отношении государственной или муниципальной недвижимости необходимо получить согласие ДИГМ на проведение аукциона, соблюсти ряд Правил, утвержденных Приказом ФАС № 67 от 10 февраля 2010 года. Проведение аукциона не освобождает от необходимости государственной регистрации договора аренды.

Претендуя на право заключения договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества организации сталкиваются с рядом проблем, например таких как отказ в праве проведения аукциона при согласовании с ДИГМ, отказ в предоставлении государственной или муниципальной преференции, несмотря на то, что субъект малого и среднего предпринимательства соответствует всем установленным требованиям, не всегда установленные сроки рассмотрения документов соответствуют реальным срокам, порой приходится сталкиваться как с не достаточно опытным, так и не совсем компетентным регистратором.

В наши услуги по регистрации договора аренды входит:

предварительная оценка возможности регистрации договора аренды недвижимости
формирование пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора аренды недвижимости
представление документов в регистрирующий орган
сопровождение и государственная регистрация аренды недвижимости
получение зарегистрированного договора аренды/соглашения

Для государственной регистрации договора аренды потребуются следующие документы:

договор аренды с актом передачи имущества в количестве, равном числу сторон договора и один экземпляр для регистрирующего органа
свидетельство о государственной регистрации права собственности (копия)
кадастровый паспорт, экспликация, справка БТИ
учредительные документы в нотариальных копиях (свидетельства ОГРН, ИНН, Устав, решение/протокол и приказы о назначении Ген. директора)
выписка из ЕГРЮЛ (не более 1 мес. действует)
решение/протокол полномочного органа организации о совершении сделки
квитанции об оплате государственной пошлины

Наименование услуги	Сроки	Стоимость
Регистрация договора аренды	1 месяц	20000 р. ^{_{+ госпошлина (15000 р. юридические или 1000 р. физические лица)}}
Регистрация договора субаренды по результатам конкурса/аукциона	1 месяц	20000 р. ^{_{+ госпошлина (15000 р. юридические или 1000 р. физические лица)}}